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Entreprise d’import-export, cybercafé, salon de coiffure ou restaurant, cabinet d’architecte ou de dentiste… Tous ces métiers ont au moins un point commun préalable au lancement de l’activité : la nécessité d’une localisation physique pour les exercer.
La question du bail commercial prend naturellement tout son intérêt, surtout quand on sait que la quasi-totalité des entreprises ne sont pas propriétaires de leurs murs ou du sol sur lequel elles les ont bâtis. La conclusion d’un contrat de bail est alors incontournable. Ce qui, à certains égards, place le chef d’entreprise en situation d’infériorité dans le rapport entre locataire (preneur) et propriétaire (bailleur).
Parce que le preneur ne peut être laissé à la merci des humeurs de son bailleur,
le législateur OHADA, poursuivant son objectif d’harmonisation, d’unification et de simplification du droit des affaires en Afrique francophone (*) a donc entendu garantir la stabilité et la permanence de l’entreprise commerciale au sens le plus large, par un accroissement considérable des droits du preneur en vertu de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général (**).
Le droit OHADA est même allé assez loin en la matière. Contrairement au droit français, les activités non commerciales, comme les professions libérales et les artisans (avec les sociétés à capitaux publics et les établissements à caractère industriel et commercial) sont également soumises à ses règles en matière de bail. En suivant scrupuleusement nos conseils, sachez donc que vous serez bien protégés par la loi.
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Savoir négocier ne s’improvise pas |
Mais même si le droit, bien appliqué, pourra assurer une certaine sécurité à votre entreprise, il ne règlera pas les problèmes en cas d’un mauvais « deal » que vous auriez pu passer. Place dans un premier temps à la négociation… et à la psychologie.
Toutes ces années passées loin du continent vous ont peut-être fait perdre de vue certaines réalités locales. Il ne nous appartient pas de les commenter, mais nous devons en tenir compte. Dans la majorité des cas on retourne au pays avec un projet bien arrêté, en profitant de ses congés pour tout faire. Semaine un : farniente et visite de la famille ; semaine deux : démarches au registre du commerce et du crédit mobilier (RCCM), etc. Bien évidemment, c’est comme souvent au dernier moment, à « j-7 » du retour, que survient le problème. Cette fois c’est le fils de votre cousin resté au village, parti en repérage avec une forte somme d’argent pour vous trouver un local, qui a soudain disparu. Ou bien vous vous rendez compte que vous allez signer un bail avec le « faux » propriétaire des lieux,…Bref, la panique !
Retenez quelques règles, en plus de votre indispensable sens des affaires. Partez d’abord du principe que la différence de niveau de vie aidant, on imagine naturellement que vous roulez sur l’or et que les sommes qui vous seront « détournées » ne vous manqueront pas. Fort de ce constat, il vous faudra être psychologue et faire preuve d’empathie. De façon générale nous vous recommandons d’éviter autant que possible de déléguer à la famille la moindre étape de l’installation de votre entreprise si vous souhaitez la conserver unie. En revanche, elle vous sera d’une grande utilité pour reconnaître les « arnaqueurs ».
Dans un premier temps prévoyez une « caisse spéciale imprévus » dans votre budget car le moindre service rendu est payant ! Ensuite, masquez les « différences » si vous voulez payer un juste prix pour votre local. Pour cela, n’hésitez pas s’il le faut à reprendre votre accent en assimilant rapidement les expressions « à la mode ». Vous devez vous fondre dans le décor au point de s’y méprendre. C’est seulement à partir de cet instant que vous pourrez négocier votre bail sans risquer d’être victime des prix au faciès.
Si vous ne parvenez pas à passer inaperçu, faites-vous accompagner ou ayez recours à un intermédiaire. Ce dernier muni d’un pouvoir (tacite ou express) saura négocier pour votre compte au meilleur prix l’emplacement idéal pour votre activité.
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Oral ou écrit ? |
Le bail commercial est très important pour votre entreprise. Pourtant, sachez que le droit OHADA permet qu’il soit écrit ou simplement oral. Selon les articles 71 et 72 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général : « est réputée bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble […] et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux avec l'accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle ». Nous ne vous conseillons pas ce mode a priori, mais il faut à ce stade prendre en compte le degré de confiance que vous vous portez mutuellement. Dans le cas d’un bail oral vous n’aurez pas beaucoup de marge de manœuvre même s’il est réputé conclu pour une durée indéterminée.
En effet, « quand l’amour passe par la fenêtre, ce sont les problèmes qui entrent par la grande porte » dit le vieil adage. Pour diverses raisons votre bailleur pourrait vouloir récupérer son bien. Dans ces moments-là, les accords passés recueillent une interprétation différente de ce qu’ils pouvaient être auparavant, la mauvaise foi pouvant s’installer entre les parties. C’est alors à la justice de s’en mêler avec tous les frais que cela comporte, sans compter le temps inutilement perdu. Il vous faudra nécessairement prouver le bail, ainsi que tous les autres avantages consentis.
Donc faites attention ! Ne cédez pas à la facilité, ne faites pas d’économie sur un acte aussi crucial dont peut dépendre la viabilité de votre entreprise ou l’exercice de votre profession.
Le local commercial, parce qu’il est le théâtre de votre activité lorsqu’il s’agit de recevoir votre clientèle ou d’un entrepôt sécurisé pour vos marchandise, fait partie intégrante du fond de commerce et influe considérablement sur sa valeur. De façon générale, lors de la revente de votre fond, le prix de ce dernier sera d’autant plus élevé que l’emplacement sera stratégique et que votre droit au bail ne sera pas précaire.
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Les clauses à imposer |
Nous vous encourageons à signer un contrat à durée déterminée. Contrairement à ce qu’ils peuvent paraître, les termes « durée indéterminée » ne signifient pas que le contrat est acquis à vie. En effet, le bailleur, tout comme vous, peut rompre le bail s’il respecte un préavis de six mois avant de vous donner congé. L’inconvénient réside en ce que vous ignorez totalement à quel moment il fera usage de son droit. C’est une situation précaire. L’avantage du contrat à durée déterminée, c’est que le bail a une longévité que vous fixez ensemble au préalable et que chacun est tenu de la respecter
Si vous optez pour un bail écrit, un certain nombre de points sont indispensables.
Durée
Précisez d’abord si on est en présence d’un contrat à « durée indéterminée » ou d’un contrat à « durée déterminée ». Dans ce dernier cas, il est indispensable d’en indiquer la durée si vous ne souhaitez pas voir votre bail requalifié en bail à durée indéterminée. Verrouillez avec votre bailleur une durée de renouvellement qui vous garantisse une certaine pérennité. Votre droit au renouvellement du bail est acquis (c’est à dire qu’il ne peut vous être refusé) si vous justifiez avoir exploité le local conformément aux stipulations du bail pendant une période minimale de deux ans. L’OHADA fixe la durée du nouveau bail en cas de renouvellement à trois ans mais vous pouvez décider d’une durée plus longue ou plus courte : c’est à vous de voir.
Offrez-vous la possibilité de sous-louer en prévoyant une clause à cet effet. Dans le cas contraire vous serez soumis au bon vouloir de votre bailleur.
Prévoyez le montant de votre indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de votre contrat de bail par le bailleur. Dans le cas contraire, il appartiendra au juge compétent de la fixer au regard des performances de votre activité, des dépenses engagées dans le local ainsi que de la situation géographique.
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Superficie
Désignez de façon précise l’étendue des locaux sur lesquels porte le bail : superficie, dépendances, etc.
Loyer
Indiquez de façon claire et précise le prix du loyer que vous vous engagez à payer ainsi que sa périodicité (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel…). Précisez également dans quelle monnaie il sera versé (franc CFA, devises, en nature…) si la loi nationale du pays dans lequel vous souhaitez vous établir le permet. N’omettez surtout pas de prévoir les modalités suivant lesquelles le loyer pourra être réévalué.
Obligations
Enfin, pour palier les mauvaises fois qui pourraient surgir en cours d’exécution du contrat, il est bon de consigner par écrit les obligations qui pèsent sur chacune des parties. Cela évite d’avoir à demander au juge de trancher chaque fois que surgit une contestation dans vos rapports avec votre propriétaire.
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Dominique Owona : « Le droit OHADA garantit la stabilité et la permanence de l’entreprise commerciale au sens le plus large, par un accroissement considérable des droits du locataire »
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En tant que locataire, et en dehors du fait que vous devez régler les loyers, vous avez obligation d’exploiter les lieux et de les entretenir conformément à ce qui était convenu avec votre propriétaire. Quant au bailleur, il s’oblige à délivrer des locaux en bon état, à assurer les grosses réparations (gros murs, toiture, poutres…), à respecter l’intégrité des locaux loués (ne peut en restreindre la superficie…), à ne pas troubler votre jouissance des locaux (lui ou sa famille).
Retenez que le décès du bailleur tout comme celui du preneur ne remet pas en cause le bail. Il en est de même s’il décide de vendre le bien qu’il vous loue. C’est une garantie de permanence pour votre activité et une sécurité supplémentaire pour vos héritiers.
En conclusion, bien qu’assez simple sur le plan juridique, la signature de votre contrat de bail est une étape sensible dans votre installation qui doit être prise très au sérieux. Notre prochain article traitera des moyens à votre disposition pour mettre en place vos contrats avec des agents commerciaux.
Dominique Owona
Consultante Tech & Co
dominique.owona@techandco.fr
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En vertu du champ d’application des dispositions relatives au bail commercial, les règles vues plus haut ne sont pas applicables aux villes dont la population est inférieure à cinq mille habitants. En d’autres termes, dans de petites villes vous pouvez les écarter ou vous y tenir à moins que la loi relative aux baux commerciaux en vigueur dans le pays où vous avez choisi de vous établir n’en décide autrement. |
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| Le bail commercial dépend du lieu |
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De façon générale, le non respect du contrat de bail entraîne la possibilité pour le locataire comme pour le propriétaire de demander la résiliation judiciaire du contrat (en justice uniquement). Typiquement, il s’agit du cas où le locataire ne paie pas son loyer ou du cas où le propriétaire refuse de procéder à des travaux
Dans le contrat à durée indéterminée, les parties sont libres de rompre le contrat en respectant un préavis de six mois dûment signifié par acte extrajudiciaire. Toutefois, le preneur bénéficie d’un droit de contestation dans les mêmes formes. Ce droit peut être exercé jusqu’à la date où doit prendre effet le congé.
En revanche, dans le contrat à durée déterminée, la durée étant préalablement fixée par les parties, la résiliation ne peut être que judiciaire. En dehors de ce cas, le droit au bail s’éteint parce que le locataire n’aura pas demandé le renouvellement du contrat dans les temps (trois mois avant sa date d’expiration). |
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| Comment résilier |
(*) : lire : « L’OHADA: un droit pour tous qui simplifie les affaires en Afrique » sur Grioo.com.
(**) : le droit OHADA couvre les pays suivants : Bénin, Burkina Faso, Cameroun, Centrafrique, Comores, Congo, Côte d'ivoire, Gabon, Guinée, Guinée Gissau, Guinée Equatoriale, Mali, Niger, Sénégal, Tchad, Togo, RDC (adhésion en cours).
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